Bauen ohne Ärger - das neue Video

Probleme beim Hausbau sind keine Seltenheit. Und meist geht es dabei um sehr viel Geld. Besonders schlimm trifft es Häuslbauer, wenn die Baufirma in Konkurs geht und einen halbfertigen oder mangelhaften Bau zurücklässt. Der Anspruch auf Fertigstellung oder Mangelbehebung ist in vielen Fällen faktisch nicht mehr durchsetzbar.

Die Gefahr, in eine solche Situation zu geraten, kann aber minimiert werden. Auf was Sie besonders achten müssen, zeigt Ihnen das neue Video der Arbeiterkammer.

Grundstückskauf

Bauauflagen, Aufschließung

Vor der Kaufentscheidung sollten Sie sich bei der zuständigen Gemeinde nach Bauauflagen (Bebauungsweise, Dachneigung) und den Aufschließungsgebühren (Anschluss an Kanal und Wasser, evtl. Wärme) erkundigen.

Bodenbeschaffenheit, Zufahrt

Die Beschaffenheit des Bodens auf dem Baugrundstück beeinflusst die Herstellungskosten für den Keller. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde und den Nachbarn nach der Bodenbeschaffenheit. Bei Unklarheit ist ein Bodengutachten zu empfehlen. Sollte der Boden nicht den ortsüblichen Gegebenheiten entsprechen und dadurch Mehrkosten erforderlich sein, sind diese von Ihnen zu tragen!

Abklären sollten Sie auch die Zufahrtsmöglichkeit zum Grundstück für schwere Lkw. Die Befestigung der erforderlichen Zufahrt kann zu beträchtlichen Mehrkosten führen.

Auch die Kosten für die Errichtung eines Bauprovisoriums (Anschluss für Strom und Wasser während der Bauphase) sind zu berücksichtigen.

Grundbuchauszug

Holen Sie vor dem Kauf des Grundstücks einen Grundbuchsauszug beim zuständigen Bezirksgericht.
Nähere Informationen dazu finden Sie auf www.meingrundstueck.at

Grundstück nur mit Bauauftrag

Manchmal treten Bauträger als Grundstücksverkäufer oder Vermittler auf, die ein Grundstück nur unter der Bedingung verkaufen, dass sie selbst mit der Bauausführung eines bereits vorgeplanten Hauses beauftragt werden. Muss der Erwerber in diesem Fall mehr als € 150 pro m² der Nutzfläche vor Fertigstellung bezahlen, sind die Schutzbestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) anzuwenden. Sie sollen den Erwerber im Falle der Insolvenz des Bauträgers vor dem Verlust seiner Zahlungen schützen. Da manche Bauträger die gesetzlichen Vorschriften nicht einhalten, sollten Sie den Vertragsentwurf durch einen Rechtsanwalt oder Notar überprüfen lassen und das Honorar dafür vorher schriftlich vereinbaren (siehe unten).

Planung der Bauausführung

Vor der Planung sollte der Höchstbetrag, den Sie für den Bau aufwenden wollen, festgelegt und das Planungshonorar schriftlich fixiert werden.
Beachten Sie, dass Planungsaufträge entgeltlich sind, wenn nicht ausdrücklich eine Gratisleistung vereinbart wurde oder der Unternehmer den Plan von sich aus, als Grundlage für sein Angebot, erstellt.
Nicht nur mit der Planung, sondern auch mit der Ausschreibung und Bauleitung sollten Sie ein qualifiziertes Planungsbüro, den planenden Baumeister oder den planenden Architekten beauftragen. Die Kosten dafür können meist durch Einsparungen, die bei geschickter Auftragsvergabe, Vermeidung von Mängeln oder besserer Terminkoordination zu erzielen sind, hereingebracht werden.

Ausschreibung - Vergleichbare Angebote

Richten Sie das vom Architekten oder Bauleiter erstellte Leistungsverzeichnis mit gleichem
Inhalt an mehrere bauausführende Anbieter (Ausschreibung). Nur so ist ein Kostenvergleich möglich. Prüfen Sie mit seiner Hilfe aber auch, ob das erhaltene Angebot vollständig ist.
Kostenerhöhungen sind häufig auf ungenaue Leistungsverzeichnisse und Zusatzaufträge bzw. nachträgliche Umplanungen zurückzuführen!

Angebot, Kostenvoranschlag, Pauschalpreis

Beim Kostenvoranschlag berechnet der Unternehmer, welche Kosten er für eine Leistung verrechnen würde. Im Gegensatz zu einem Angebot bietet er damit nicht zwangsläufig die tatsächliche Ausführung an.

Wird der Kostenvoranschlag für eine Privatperson erstellt, ist er gratis, wenn nicht im Vorhinein auf die Kostenpflicht hingewiesen wurde. Angebote (Offerte) sind nach der Rechtsprechung gratis, weil sie im Interesse des Unternehmers liegen, der sich einen Auftrag erhofft.

Auftragserteilung

Mit der Ausführung der Bauarbeiten sollten Sie einen Fachbetrieb als Generalunternehmen beauftragen. Dieser haftet dann auch für Fehler seiner Subunternehmer. Lassen Sie die Vertragsentwürfe und -bedingungen des Bauunternehmers von einem Rechtsanwalt oder Notar überprüfen (zuvor schriftliche Honorarvereinbarung treffen).

Zumindest bei größeren Bauvorhaben sollten Sie vor der Auswahl der Baufirma nach Referenzkunden fragen und sich bei diesen nach ihrer Zufriedenheit mit dem Bauunternehmen erkundigen. Es ist auch empfehlenswert, sich bei einem der Gläubigerschutzverbände über die finanzielle Situation der Baufirma zu informieren. Möglicherweise ist auch Ihre kontoführende Bank bereit, eine Bankauskunft, das ist eine Information über die Kreditwürdigkeit des Unternehmers, einzuholen. Ob der Unternehmer die erforderliche Gewerbeberechtigung hat, erfahren Sie - je nach Firmensitz - bei der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft oder beim Magistrat.

Unterschreiben Sie den Bauauftrag erst nach Vorliegen der Baubewilligung oder halten Sie schriftlich fest, dass der Auftrag nur gilt, wenn diese erteilt wird. Machen Sie auch das Zustandekommen der benötigten Kreditfinanzierung oder die Genehmigung der beantragten Wohnbauförderung zur Vertragsbedingung.

Versicherungen

Auch während der Bauphase kann ein Gebäude durch Feuer oder andere Elementarereignisse zerstört oder beschädigt werden. Schutz dagegen bietet eine Rohbauversicherung. Wenn am Bau Freunde und Verwandte mithelfen oder der Auftraggeber Eigenleistungen erbringt, ist der Abschluss einer Bauhelfer-Unfallversicherung überlegenswert. Sie kann auch auf kurze Zeiträume z.B. einen oder mehrere Monate abgeschlossen werden.

Bauvertrag

Der Bauvertrag sollte ein umfassendes Leistungsverzeichnis mit Massen- und Preisangaben sowie eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Arbeitsleistungen enthalten. Vollständigkeit und Inhalt des Leistungsverzeichnisses sollte ein Bauexperte Ihres Vertrauens, z.B. ein Architekt oder planender Baumeister, überprüfen. Lassen Sie sich schriftlich garantieren, dass mit den angegebenen Leistungen das Bauwerk plangemäß errichtet werden kann.

Keine mündlichen Aufträge

Halten Sie Zusatzaufträge oder sonstige Vereinbarungen aus Beweisgründen immer schriftlich fest und vermerken Sie im Bauvertrag, dass ein Zusatzauftrag nur dann gültig zustande kommt, wenn er schriftlich erteilt wurde.

Ö-Normen

Erst durch eine entsprechende Vereinbarung werden die Ö-Normen Vertragsbestandteil. Zu diesem Zweck kann z.B. folgende Klausel in den Vertragstext aufgenommen werden: "Die technischen und vertraglichen Ö-Nomen in ihrer derzeitigen Fassung sind Vertragsbestandteil. Geschuldet wird daher eine dem Stand der Technik, mindestens aber den anzuwendenden technischen Ö-Normen, entsprechende Leistung. Anderslautende Vertragsklauseln, die die Position des Auftraggebers verschlechtern, sind ungültig".

Eigenleistung

Bei Vereinbarungen, wonach sich der Auftraggeber zur Mithilfe verpflichtet, sind Streitigkeiten bei der Abrechnung vorprogrammiert, wenn der Umfang der Eigenleistung sowie die Qualifikation des Hilfspersonals nicht genau festgelegt wird. Wenn Sie sich auf eine derartige Vereinbarung überhaupt einlassen, sollte auch eine Überwachung durch den Polier der Baufirma schriftlich zugesichert werden. Es ist ratsam, sich die von den Helfern geleisteten Arbeitsstunden auf der Baustelle vom Polier bestätigen zu lassen (z.B. durch einen schriftlichen Vermerk im Bautagebuch). Die größten Einsparmöglichkeiten durch Eigenleistungen sind übrigens beim Innenausbau gegeben. Der Abschluss einer Unfallversicherung für die beigestellten Helfer ist zu empfehlen.

Baustellenkoordinator

Um die Beachtung der Sicherheitsvorschriften und eine reibungslose Koordination der Arbeiten zu gewährleisten, muss ein Baustellenkoordinator bestellt werden, wenn die Arbeitnehmer von zumindest zwei Unternehmen auf der Baustelle tätig sind. Vereinbaren Sie schriftlich, dass der Bauunternehmer (oder Architekt, Bauleiter) diese Funktion übernimmt, möglichst ohne dafür ein zusätzliches Honorar zu verrechnen.

Ver- und Entsorgungsleitungen

Von den Aufschließungsgebühren zu unterscheiden sind die vom Bauunternehmer herzustellenden Anschlüsse für Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück bzw. auf öffentlichem Gut. Unklare Formulierungen in Verträgen machen oft nicht deutlich, ob diese Arbeitsleistungen im Angebot der Baufirma enthalten sind oder nicht.

Preis - Zahlungsplan

Vereinbaren Sie schriftlich einen Fixpreis und achten Sie auf eventuelle Indexklauseln, die zu einer Erhöhung der Preise führen können. Die in Verträgen vielfach enthaltene Klausel "Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand" bedeutet, dass eine Überschreitung des Angebotes möglich ist.

Leisten Sie möglichst keine Vorauszahlungen oder lassen Sie sich diese z.B. durch eine abstrakte, unwiderrufliche Bankgarantie der bauausführenden Firma absichern. Räumen Sie keinesfalls selbst der Baufirma eine abstrakte unwiderrufliche Bankgarantie ein.

Die Bankgarantie ist eine Möglichkeit, Vorauszahlungen abzusichern. Sie garantiert zum Beispiel, dass die im Bauvertrag festgelegten Leistungen auch erbracht werden. Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Bankgarantie können unterschiedlich geregelt sein. Prüfen Sie daher den Text sehr genau. Dieser sollte so abgefasst sein, dass Sie die Summe durch bloße Zahlungsaufforderung von der Bank erhalten.

Die Zahlung sollte nach Baufortschritt erfolgen (vergleiche Ratenplan im Bauträgervertragsgesetz. Zahlen Sie die vereinbarten Raten nur nach mangelfreier Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnittes. Es kommt vor, dass Baufirmen mit der Drohung, den Bau einzustellen, zu Vorauszahlungen drängen, obwohl sie selbst mit ihren Leistungen im Rückstand sind oder der jeweilige Bauabschnitt schwerwiegende Mängel aufweist. Ein solches Verhalten ist ein Alarmzeichen und kann auf Zahlungsschwierigkeiten der Firma hinweisen. Lassen Sie sich in diesem Fall rasch rechtlich beraten!

Haftrücklass - Absicherung für Mängel

Schriftlicher Vertragsbestandteil sollte auch ein Haftrücklass in Höhe von zumindest drei bis fünf Prozent des Auftragswertes sein. Das bedeutet: Sie können diesen Betrag vorerst vom Gesamtbetrag abziehen und einbehalten. Fällig wird er erst, wenn innerhalb von drei Jahren (Gewährleistungsfrist) keine Mängel aufgetreten sind. Sollte Ihnen von der Baufirma statt dessen eine Bankgarantie in Höhe des vereinbarten Haftrücklasses angeboten werden, achten Sie darauf, dass Sie diese im Bedarfsfall durch bloße Zahlungsaufforderung an die Bank - auch im Falle eines Konkurs- oder Ausgleichsverfahrens gegen die Baufirma - in Anspruch nehmen können.

Fertigstellung

Der Fertigstellungstermin muss unmissverständlich durch eine genaue Datumsangabe im Vertrag festgehalten werden.

Achten Sie darauf, dass der vor allem in Kaufverträgen über Fertighäuser häufig verwendete Begriff "schlüsselfertig" nicht bedeutet, dass das Haus bezugsfertig ist. Meist ist z.B. die Verlegung der Kanalrohre samt Anschluss an die Kanalisation nicht im Auftrag enthalten.
Unter "bezugsfertig" versteht man, dass die Bauarbeiten am Haus sowie für jene allgemeinen Teile des Gebäudes und der Wohnanlage, die für die Benützung erforderlich
sind, auch tatsächlich abgeschlossen sind.

Übernahmeprotokoll

Die Abnahme (Übernahme/Übergabe) der vereinbarten Bauleistung ohne Vorbehalt löst den Übergang der Preis- und Leistungsgefahr, den Lauf der Gewährleistungsfrist und - wenn keine spezielle Zahlungsvereinbarung getroffen wurde – die Verpflichtung zur Zahlung aus. Wird die vereinbarte Leistung mangelhaft oder vereinbarungswidrig angeboten, können Sie die Übernahme verweigern, die Zahlung der Schlussrechnung zurückhalten und auf eine Verbesserung bestehen.

Haben Sie die Bauleistung vorbehaltlos übernommen, können Sie für offensichtliche, auch einem Laien erkennbare Mängel nachträglich keine Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Bei Bauarbeiten größeren Umfanges empfiehlt es sich auf jeden Fall, eine formelle Abnahme/Übernahme der Leistungen mit Hilfe eines „Übernahmeprotokolls“ zu vereinbaren.

Im Übernahmeprotokoll (siehe Download in der Infobox) werden die bei der gemeinsamen Überprüfung festgestellten Mängel und der für die Mangelbehebung vorgesehene Termin schriftlich festgehalten. Bis zur ordnungsgemäßen Mangelbehebung können Sie grundsätzlich den gesamten noch offene Rechnungsbetrag zurückhalten (zumindest sollte die zurückbehaltene Summe ausreichen, um die Mangelbehebung notfalls von einem Fremdbetrieb ausführen zu lassen).

Sonderfall Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsgesetz schützt Käufer-innen, die von einem Unternehmer (Bauträger) ein vorgeplantes Haus (oder eine Wohnung) samt Grundstück erwerben und vor Fertigstellung mehr als € 150,- pro Quadratmeder der Nutzfläche bezahlen müssen. Auch wenn der Grundstückskauf nur vom Bauträger vermittelt wird, ist das BTVG anzuwenden.

Die Schutzbestimmungen im BTVG sehen eine Absicherung der vereinbarten Vorauszahlungen durch verschiedene Sicherungsmaßnahmen vor, um Erwerber-innen im Falle einer Insolvenz des Bauträgers vor großen finanziellen Verlusten zu bewahren. Dies kann durch schuldrechtliche Sicherung (z.B. Bankgarantie, Versicherung), durch grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einem Ratenplan oder durch pfandrechtliche Sicherung (Hypothek) erfolgen.

Eine der im Gesetz vorgesehenen und häufig angewendeten Sicherungsmöglichkeiten ist die grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan. Es gibt zwei Varianten des Ratenplanes:

• 15 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
• 35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
• 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
• 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung
• 12 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarter vorzeitiger Übernahme
• 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage

Rest nach Ablauf von drei Jahren. Zusätzlich muss der Bauträger eine schuldrechtliche Sicherheit für alle vermögenswerten Nachteile, die durch den Konkurs des Bauträgers entstehen können, in Höhe von mindestens 10 % des Preises vorlegen (zB Bankgarantie).

• 10 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
• 30 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
• 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
• 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung
• 17 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarter vorzeitiger Übernahme
• 9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage Rest nach Ablauf von drei Jahren

Ob die Schutzbestimmungen des BTVG in Ihrem Vertrag enthalten sind, sollten Sie im Zweifelsfall durch einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen lassen. Gravierende Verletzungen der gesetzlichen Informations- und Sicherungspflichten des Bauträgers können den Erwerber dazu berechtigen, vom Vertrag zurückzutreten oder eine Vertragsaufhebung zu verlangen (Teilnichtigkeit des Vertrages).

Baumängel

Vorbeugen

Um Baumängeln bestmöglich vorzubeugen, sollten Sie einen planenden Baumeister, Architekten oder ein qualifiziertes Planungsbüro mit der Bauleitung und Überwachung der Bauarbeiten beauftragen. Feuchte Keller kommen als Baumangel sehr häufig vor. Eine entsprechende Isolierung und Fundierung sollte daher bei der Planung und Angebotslegung berücksichtigt werden. Da eine nachträgliche Sanierung sehr schwierig ist, sollten Sie vor allem in der heiklen Phase des Kellerbaus für eine qualifizierte Bauüberwachung sorgen.

In Hinblick auf eventuell später zu Tage tretende Mängel ist es ratsam, die Bauarbeiten fotografisch zu dokumentieren und ein Bautagebuch zu führen.

Bestehen Sie auf eine formelle Übergabe des Bauprojektes mittels Protokoll und halten Sie Mängel darin schriftlich fest. Werden vom Bauunternehmer gleichzeitig Zusagen über Art und Zeitpunkt der Mangelbehebung gemacht, ist eine schriftliche Bestätigung empfehlenswert.

Beheben

Stellen sich Mängel erst nach der Übergabe heraus, sollten Sie möglichst rasch, aus Beweisgründen am besten mit eingeschriebenem Brief, reklamieren. Einen Musterbrief finden Sie in der Infobox. Tritt der Mangel innerhalb der ersten sechs Monate ab Übergabe auf, gilt nämlich die Vermutung, dass er schon bei Übergabe vorhanden war und somit die Voraussetzungen für einen Gewährleistungsanspruch erfüllt sind.

Ist die Baufirma zur Mangelbehebung nicht bereit, können Sie mit Einschreibebrief eine angemessene Frist für die Mangelbehebung setzen und ankündigen, nach deren Ablauf ein anderes Unternehmen mit der Behebung der Mängel zu beauftragen. Die Kosten müssen Sie dann möglicherweise vor Gericht gegen das verantwortliche Unternehmen geltend machen. Die Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre. Innerhalb dieser Frist haftet der Bauunternehmer verschuldensunabhängig für Mängel an den von ihm durchgeführten Bauarbeiten, wenn diese schon bei Fertigstellung vorhanden waren, aber erst später – innerhalb der Gewährleistungsfrist - erkannt werden. Mängel, die auch für einen Laien offensichtlich sind, müssen schon bei Übernahme reklamiert werden.

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist können Sie nur mehr Schadenersatzansprüche geltend machen (innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers). Dies setzt aber ein Verschulden der Baufirma am Entstehen des Schadens voraus.