Probleme im Zusammenhang mit dem Hausbau sind keine Seltenheit. Und meist geht es dabei um sehr viel Geld. Besonders schlimm trifft es Häuslbauer, deren Baufirma in Konkurs geht und einen halbfertigen oder mangelhaften Bau zurücklässt. Ihr Anspruch auf Fertigstellung oder Mangelbehebung ist in vielen Fällen faktisch nicht mehr durchsetzbar.

Die Gefahr, in eine solche Situation zu geraten, kann aber durch Vorsichtsmaßnahmen minimiert werden.

Grundstückskauf

Bauauflagen, Aufschließung

Fragen Sie im vorhinein am Gemeindeamt nach eventuellen Auflagen für den Hausbau (z.B. Bebauungsweise, Dachneigung) sowie den zu erwartenden Gebühren für die Aufschließung (z.B. Anschluss an Kanal und Wasser).

Bodenbeschaffenheit, Zufahrt

Erkundigen Sie sich beim Gemeindeamt und den Nachbarn nach der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks. Bei Unklarheit ist ein Bodengutachten zu empfehlen.

Je nach Bodenbeschaffenheit können nämlich die Herstellungskosten für den Keller höchst unterschiedlich ausfallen. Fels- oder Lehmboden, eine Hanglage usw. können Isolierung, Drainage oder Stützmauern erforderlich machen, die erhebliche Folgekosten nach sich ziehen. Es erhöht die Kosten auch beträchtlich, wenn einerseits das Aushubmaterial nicht zur Hinterfüllung des Kellers verwendet werden kann, sondern entfernt werden muss (teure Lkw-Transporte, Lagerungskosten) und anderseits Schotter für die Hinterfüllung zugekauft werden muss.

Abklären sollten Sie auch die Zufahrtsmöglichkeit zum Grundstück für schwere Lkw. Die Befestigung der erforderlichen Zufahrt sowie die Herstellung eines sogenannten Baustellenprovisoriums (Wasser- und Stromanschluss während der Bauphase) können zu beträchtlichen Mehrkosten führen, da viele Firmen in ihren Vertragsbedingungen die Kosten dafür dem Konsumenten anlasten.

Grundbuchauszug

Nehmen Sie vor dem Kauf des Grundstücks Einsicht in das Grundbuch. Damit können Sie sicherstellen, dass der Verkäufer Sie über alle mit dem Grundstück verbundenen Lasten, wie z.B. Hypotheken, Wege- und Leitungsrechte, informiert hat.

Grundstück nur mit Bauauftrag

Manchmal treten Bauträger als Grundstücksverkäufer oder Vermittler auf, die ein Grundstück nur unter der Bedingung verkaufen, dass sie selbst mit der Bauausführung beauftragt werden. Meist wird eine fertige Planung und zumindest ein Richtpreis für das Haus gleich "mitgeliefert".

In diesen Fällen ist besondere Vorsicht geboten. Die Planung sollte gemeinsam mit einem Fachmann überprüft werden. Denn jede im nachhinein gewünschte Änderung kann zu erheblichen Mehrkosten führen.

Der Kaufvertrag über das Grundstück sollte daher erst abgeschlossen werden, wenn der Vertrag zur Errichtung des Hauses allen Wünschen des Erwerbers entspricht und ein verbindlicher Herstellungspreis vereinbart ist.

Planung der Bauausführung

Mit der Planung, Ausschreibung und Bauleitung sollten Sie ein qualifiziertes Planungsbüro, den planenden Baumeister oder den planenden Architekten beauftragen. Die Kosten dafür können meist durch Einsparungen, die bei geschickter Auftragsvergabe, Vermeidung von Mängeln oder besserer Terminkoordination zu erzielen sind, hereingebracht werden.

Kostenvergleich

Richten Sie das vom Architekten oder Bauleiter erstellte Leistungsverzeichnis mit gleichem Inhalt an mehrere bauausführende Anbieter. Nur so ist ein Kostenvergleich möglich. Prüfen Sie aber auch, ob das erhaltene Angebot vollständig ist (z.B. inklusive Wintergarten und Garage). Nachträgliche Umplanungen können zu unnötigen Mehrkosten führen.

Auftragserteilung

Mit der Ausführung der Bauarbeiten sollten Sie einen Fachbetrieb als Generalunternehmen beauftragen. Dieser haftet dann auch für Fehler seiner Subunternehmer. Lassen Sie die Vertragsentwürfe und -bedingungen des Bauunternehmers (oder Bauträgers) von einem Rechtsanwalt oder Notar überprüfen (zuvor schriftliche Honorarvereinbarung treffen).

Zumindest bei größeren Bauvorhaben sollten Sie vor der Auswahl der Baufirma nach Referenzkunden fragen und sich bei diesen nach ihrer Zufriedenheit mit dem Bauunternehmen erkundigen. Es ist auch empfehlenswert sich bei einem der Gläubigerschutzverbände über die finanzielle Situation der Baufirma zu informieren. Ob der Unternehmer die erforderliche Gewerbeberechtigung hat, erfahren Sie - je nach Firmensitz - bei der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft oder beim Magistrat.

Wichtige Vertragsinhalte

Der Bauvertrag sollte ein umfassendes Leistungsverzeichnis mit Massen- und Preisangaben, sowie eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Arbeitsleistungen enthalten.

Erteilen Sie den Bauauftrag erst nach Vorliegen der Baubewilligung oder halten Sie schriftlich fest, dass der Auftrag nur gilt, wenn diese gewährt wird. Machen Sie auch die Genehmigung einer eventuell beantragten Wohnbauförderung oder das Zustandekommen der benötigten Kreditfinanzierung zur Vertragsbedingung.

Keine mündlichen Aufträge

Zusatzaufträge oder sonstige Vereinbarungen aus Beweisgründen nie mündlich erteilen. Bestehen Sie auf ein schriftliches Nachtragsangebot. Vorsicht: Nachträgliche Auftragsänderungen können zu erheblichen Kostenerhöhungen führen.

Ö-Normen

Um die geltenden Ö-Normen zum Vertragsbestandteil zu machen, könnte z.B. folgende Klausel in den Vertragstext aufgenommen werden: "Die technischen und vertraglichen Ö-Nomen in ihrer derzeitigen Fassung sind Vertragsbestandteil. Geschuldet wird daher eine dem Stand der Technik, mindestens aber den anzuwendenden technischen Ö-Normen, entsprechende Leistung. Anderslautende Vertragsklauseln, die die Position des Auftraggebers (Bauherrn, Konsumenten) verschlechtern, sind ungültig".

Kosten

Vereinbaren Sie einen Fixpreis und achten Sie auf eventuelle Indexklauseln. Die in Verträgen vielfach enthaltene Klausel "Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand" bedeutet, dass eine Überschreitung des Angebotes möglich ist. Eine derartige Vereinbarung ist nur bei einer professionellen Ausschreibung sowie begleitender Bauüberwachung durch einen Fachmann (z.B. Architekten oder planenden Baumeister) sinnvoll. Dann kann es nämlich unter Umständen sogar billiger werden.

Absicherung für Mängel

Schriftlicher Vertragsbestandteil sollte auch ein Haftrücklass (finanzielle Absicherung für Mängel) in Höhe von zumindest drei bis fünf Prozent des Auftragswertes sein. Das bedeutet: Sie können diesen Betrag vorerst vom Gesamtbetrag abziehen und einbehalten. Fällig wird er erst, wenn innerhalb von drei Jahren (Gewährleistungsfrist) keine Mängel aufgetreten sind. Sollte Ihnen von der Baufirma stattdessen eine Bankgarantie in Höhe des vereinbarten Haftrücklasses angeboten werden, achten Sie darauf, dass Sie diese im Bedarfsfall durch bloße Zahlungsaufforderung an die Bank in Anspruch nehmen können.

Fertigstellung

Unbedingt schriftlich festgehalten werden sollte auch der Fertigstellungstermin. Achten Sie darauf, dass der vor allem in Kaufverträgen über Fertighäuser häufig verwendete Begriff "schlüsselfertig" nicht bedeutet, dass das Haus bezugsfertig ist. Meist sind etwa die Verlegung der Rauch- oder Abluftfänge, die Verlegung der Kanalrohre samt Anschluss an die Kanalisation oder Verfliesungen nicht im Auftrag enthalten.

Eigenleistung

Bei Vereinbarungen, wonach sich der Auftraggeber zur Mithilfe verpflichtet, sind Streitigkeiten bei der Abrechnung vorprogrammiert, wenn der Umfang der Eigenleistung sowie die Qualifikation des Hilfspersonals nicht genau festgelegt ist. Wenn man sich auf eine derartige Vereinbarung überhaupt einlässt, sollte auch eine Überwachung durch den Polier der Baufirma schriftlich zugesichert werden. Es ist ratsam, sich die von den Helfern geleisteten Arbeitsstunden auf der Baustelle vom Polier bestätigen zu lassen (z.B. durch einen schriftlichen Vermerk im Bautagebuch). Die größten Einsparmöglichkeiten durch Eigenleistungen sind übrigens beim Innenausbau gegeben.

Ver- und Entsorgungsleitungen

Von den Aufschließungsgebühren zu unterscheiden sind die vom Bauunternehmer herzustellenden Anschlüsse für Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück bzw. auf öffentlichem Gut. Unklare Formulierungen in Verträgen machen oft nicht deutlich, ob diese Arbeitsleistungen im Angebot der Baufirma enthalten sind oder nicht.

Finanzierung

Holen Sie unbedingt mehrere Finanzierungsangebote ein. Informationen über zu erwartende Förderungen erhalten Sie beim Amt der Landesregierung, Abteilung Wohnungs- und Siedlungswesen.

Vergessen Sie bei der Kalkulation der Gesamtkosten nicht auf die Gebühren für den Kaufvertrag und die Grundbuchseintragung sowie die Kosten für die Vertragserrichtung und die Grunderwerbssteuer.

Vorsicht bei Vorauszahlungen

Leisten Sie möglichst keine Vorauszahlungen oder lassen Sie sich diese z.B. durch eine Bankgarantie der bauausführenden Firma oder durch eine Eintragung ins Grundbuch absichern. Räumen Sie keinesfalls selbst der Baufirma eine abstrakte unwiderrufliche Bankgarantie ein.

Haben Sie Teilzahlungen nach Baufortschritt vereinbart, zahlen Sie die vereinbarten Raten nur nach mangelfreier Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnittes. Es kommt vor, dass Baufirmen mit der Drohung, den Bau einzustellen, zu Vorauszahlungen drängen, obwohl sie selbst mit ihren Leistungen im Rückstand sind oder der jeweilige Bauabschnitt schwerwiegende Mängel aufweist. Ein solches Verhalten ist ein Alarmzeichen und kann auf Zahlungsschwierigkeiten der Firma hinweisen. Lassen Sie sich in diesem Fall rasch rechtlich beraten!

Zahlung nach Ratenplan

Das Bauträgervertragsgesetz schützt Käufer-innen, die von einem Unternehmer (Bauträger) ein vorgeplantes Haus (oder eine Wohnung) samt Grundstück erwerben und vor Fertigstellung mehr als € 150 pro Quadratmeder der Nutzfläche bezahlen müssen. Auch wenn der Grundstückskauf nur vom Bauträger vermittelt wird, ist das BTVG anzuwenden.

Die Konsumentenschutzbestimmungen im BTVG sehen eine Absicherung der vereinbarten Vorauszahlungen durch verschiedene Sicherungsmaßnahmen vor, um den Erwerber im Falle einer Insolvenz des Bauträgers vor großen finanziellen Verlusten zu bewahren.

Eine der im Gesetz vorgesehenen und häufig angewendeten Sicherungsmöglichkeiten ist die grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan. Seit 1.7.2008 gibt es zwei Varianten des Ratenplanes:

• 15 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
• 35 % nach Fertigstellung des Rohbaues und des Daches
• 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
• 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung
• 12 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarte vorzeitiger Übernahme
• 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage

Rest nach Ablauf von drei Jahren. Zusätzlich muss der Bauträger eine schuldrechtliche Sicherheit für alle vermögenswerte Nachteile die durch den Konkurs des Bauträgers entstehen können in Höhe von mindestens 10 % des Preises vorlegen.

• 10 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
• 30 % nach Fertigstellung des Rohbaues und des Daches
• 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
• 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung
• 17 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarte vorzeitiger Übernahme
• 9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage

Rest nach Ablauf von drei Jahren

AK-Tipp:

Auch wenn bei Ihrem Hausbau das Bauträgervertragsgesetz nicht Anwendung findet: Nehmen Sie diese Prozentsätze für Ihre Vereinbarungen über die Ratenzahlung als Richtschnur. Durch geschickte Verhandlungen können Sie vielleicht sogar niedrigere Teilzahlungen festlegen. Vergessen Sie nicht einen Haftrücklass zu vereinbaren, der bei der letzten Teilzahlung einbehalten werden kann.

Kleines Begriffe-ABC

Bankgarantie

Die Bankgarantie ist eine Möglichkeit, Vorauszahlungen abzusichern. Mit dieser verpflichtet sich die Bank zur Ausfallshaftung. Sie garantiert zum Beispiel, dass die im Bauvertrag festgelegten Leistungen auch erbracht werden (Garantievertrag). Ist das nicht der Fall, muss die Bank die vereinbarte Garantiesumme zahlen.

Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme können im Garantievertrag jedoch unterschiedlich geregelt sein. Prüfen Sie daher den Text sehr genau. Dieser soll so abgefasst sein, dass Sie im Bedarfsfall die Summe durch bloße Zahlungsaufforderung an die Bank erhalten.

Achtung: Räumen Sie selbst keinesfalls dem Bauunternehmer bzw. Bauträger eine Bankgarantie ein, die es diesem ermöglicht, Zahlungen abzurufen, bevor die Leistungen vollständig und ordnungsgemäß erbracht wurden.

Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag kommt grundsätzlich dann zustande, wenn ein Interessent ein bereits vorgeplantes Haus samt Grundstück erwirbt (z.B. Fertig- oder Reihenhaus). Sind vor der Fertigstellung mehr als EUR 145 pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten, gibt es Schutzbestimmungen für den Käufer im Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Demnach muss der Bauträger sicherstellen, dass Vorauszahlungen nicht verloren gehen. Dies kann durch schuldrechtliche Sicherung (z.B. Bankgarantie, Versicherung), durch grundbücherliche Sicherstellung oder durch pfandrechtliche Sicherung erfolgen.

Ob die Schutzbestimmungen des BTVG in Ihrem Vertrag enthalten sind, sollten Sie im Zweifelsfall durch einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen lassen. Ist das nämlich nicht der Fall, können Sie innerhalb einer Woche vom Vertrag zurücktreten.

Bedenken Sie aber: Der beste Schutz besteht darin, möglichst keine Vorauszahlungen zu leisten, sondern erst nach Fertigstellung oder nach tatsächlichem Baufortschritt zu zahlen.

Bezugsfertigstellung

Unter "bezugsfertig" versteht man, dass die Bauarbeiten am Haus sowie für jene allgemeinen Teile des Gebäudes und der Wohnanlage, die für die Benützung erforderlich sind, auch tatsächlich abgeschlossen sind.
Achtung: Der Begriff "schlüsselfertig" garantiert dies nicht.

Ö-Normen

Um die geltenden Ö-Normen zum Vertragsbestandteil zu machen, könnte z.B. folgende Klausel in den Vertragstext aufgenommen werden: "Die technischen und vertraglichen Ö-Nomen in ihrer derzeitigen Fassung sind Vertragsbestandteil. Geschuldet wird daher eine dem Stand der Technik, mindestens aber den anzuwendenden technischen Ö-Normen, entsprechende Leistung. Anderslautende Vertragsklauseln, die die Position des Auftraggebers (Bauherrn, Konsumenten) verschlechtern, sind ungültig".

Haftrücklass

Zur finanziellen Absicherung für Baumängel sollte im Bauvertrag ein Haftrücklass in Höhe von zumindest drei bis fünf Prozent des Auftragswertes schriftlich vereinbart werden. Das bedeutet: Sie können diesen Betrag vorerst vom Gesamtbetrag abziehen und einbehalten. Fällig wird er erst, wenn innerhalb von drei Jahren (Gewährleistungsfrist) keine Mängel aufgetreten sind.

Sollte Ihnen von der Baufirma stattdessen eine Bankgarantie in Höhe des vereinbarten Haftrücklasses angeboten werden, achten Sie darauf, dass Sie diese im Bedarfsfall durch bloße Zahlungsaufforderung an die Bank in Anspruch nehmen können.

AK-Tipp:

Auch wenn bei Ihrem Hausbau das Bauträgervertragsgesetz nicht Anwendung findet: Nehmen Sie diese Prozentsätze für Ihre Vereinbarungen über die Ratenzahlungen als Richtschnur. Durch geschickte Verhandlungen können Sie vielleicht sogar niedrigere Teilzahlungen festlegen. Vergessen Sie nicht einen Haftrücklass von zumindest 3 - 5 % der Auftragssumme zu vereinbaren, der bei der letzten Teilzahlung einbehalten werden kann.

Übernahmeprotokoll

Die Abnahme (Übernahme/Übergabe) der vereinbarten Bauleistung ohne Vorbehalt löst den Übergang der Preis- und Leistungsgefahr, den Lauf der Gewährleistungsfrist und - wenn keine spezielle Zahlungsvereinbarung getroffen wurde – die Verpflichtung zur Zahlung aus. Wird die vereinbarte Leistung mangelhaft oder vereinbarungswidrig angeboten, kann die Übernahme verweigert und auf eine Verbesserung bestanden werden.

Wurde die Bauleistung vorbehaltlos übernommen, kann man für offensichtliche, auch einem Laien erkennbare Mängel nachträglich keine Gewährleistungsansprüche geltend machen.
Bei Bauarbeiten größeren Umfanges empfiehlt es sich auf jeden Fall, eine formelle Abnahme/Übernahme der Leistungen mit Hilfe eines „Übernahmeprotokolls“ zu vereinbaren.

Im Übernahmeprotokoll (siehe Download in der Infobox) werden die bei der gemeinsamen Überprüfung festgestellten Mängel und der für die Mangelbehebung vorgesehene Termin schriftlich festgehalten. Bis zur ordnungsgemäßen Mangelbehebung kann grundsätzlich der gesamte noch offene Rechnungsbetrag zurückgehalten werden (zumindest sollte die zurückbehaltene Summe ausreichen, um die Mangelbehebung notfalls von einem Fremdbetrieb ausführen zu lassen).

Baumängel

Vorbeugen

Feuchte Keller kommen als Baumangel sehr häufig vor. Entsprechende Isolierung und Fundierung sollte daher bei der Planung und Anbotslegung berücksichtigt werden. Da eine nachträgliche Sanierung sehr schwierig ist, sollten Sie vor allem in der heiklen Phase des Kellerbaus für eine Bauüberwachung sorgen.

In Hinblick auf eventuell später zu Tage tretende Mängel ist es ratsam, die Bauarbeiten fotografisch zu dokumentieren und ein Bautagebuch zu führen.

Bestehen Sie auf eine formelle Übergabe des Bauprojektes mittels Protokoll und halten Sie Mängel darin schriftlich fest. Werden vom Bauunternehmer gleichzeitig Zusagen über Art und Zeitpunkt der Mangelbehebung gemacht, ist eine schriftliche Bestätigung empfehlenswert.

Beheben

Stellen sich Mängel erst nach der Übergabe heraus, sollten Sie möglichst rasch, am besten mittels eingeschriebenem Briefs, reklamieren.

Ist die Baufirma zur Mangelbehebung nicht bereit, sollten Sie unbedingt innerhalb von drei Jahren eine Klage bei Gericht einbringen. Innerhalb dieser Gewährleistungsfrist haftet der Bauunternehmer verschuldensunabhängig für auftretende Mängel. Danach können nur mehr Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden (innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers). Dies setzt aber ein Verschulden der Baufirma am Entstehen des Schadens voraus.