Der Betriebkostenkatalog nach dem Mietrechtsgesetz

Bis 30. Juni jeden Jahres ist die Betriebskostenabrechnung für ihre Mietwohnung fällig. Oft sind die in der Abrechnung angeführten Positionen keine nach dem Mietrechtsgesetz zulässigen Betriebskosten oder der Verteilungsschlüssel ist nicht richtig.

Die Posten, die in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein dürfen, sind in taxativer (vollständiger) Weise aufgezählt. Es dürfen somit den Mietern keine anderen Kosten als Betriebskosten weiterverrechnet werden.

Achtung:
Der Betriebskostenkatalog gilt nur im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes!

• Wasserkosten Die Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser und die Kosten, die für eine vorschriftsmäßige Überprüfung der Versorgung anfallen; nicht jedoch Wasser- und Kanalanschlusskosten, Kosten der Behebung von Rohrbrüchen oder der Erneuerung von Steigleitungen. Befindet sich im Haus ein Gewerbebetrieb (z.B. Gasthaus, Arztpraxis), der gegenüber den anderen Mietgegenständen tatsächlich andauernd einen unverhältnismäßigen Mehrverbrauch an Wasser hat, so hat dieser den Mehrverbrauch alleine zu tragen, sodass in diesen Fällen der Grundsatz der Aufteilung der Betriebskosten nach der jeweiligen Nutzfläche der Mietgegenstände durchbrochen wird. Praktischerweise wird in solchen Fällen für den Gewerbebetrieb ein eigener Wasserzähler installiert.
• Rauchfangkehrung Die wiederkehrenden Kosten für die Rauchfangkehrung in dem von der Kehrordnung vorgeschriebenen Ausmaß. Die Kosten für die Ausschleifung eines Kamines gehören nicht zu den Betriebskosten.
• Die Kosten für die Kanalräumung.
• Unratabfuhr Dies sind die Kosten der Müllabfuhr sowie die Kosten einer Entrümpelung. Bei der Entrümpelung dürfen jedoch nur die Kosten als Hausbetriebskosten auf alle Mieter des Hauses überwälzt werden, die zur Entrümpelung solcher Sachen notwendig sind, deren Herkunft nicht mehr feststellbar ist. Sollten also Sachen, die nachweislich von bestimmten Mietern oder dem Hauseigentümer stammen, entrümpelt werden, so dürfen diese Kosten nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
• Schädlingsbekämpfung (z.B. Rattenvertilgung)
• Die Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses: Dies sind die Strom kosten für das Stiegenhaus, sowie auch die Kosten für den Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen. Die Kosten für die Behebung von Schäden an elektrischen Leitungen gehören nicht zu den Betriebskosten.
• Feuerversicherung: Die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht.
• Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung: Die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden.
• Die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, insbesondere gegen Glasbruch oder Sturmschäden. Diese Kosten können jedoch nur dann verrechnet werden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter, berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände, dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt hat.
• Die Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen (Mietvertragserrichtungskosten etc.): Dafür darf je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses der Betrag, der dem jeweiligen Kategorie A-Mietzins (ab 1.9.2006 € 2,91/m² netto, davor bis 31.8.2006 € 2,77/m²) entspricht, verrechnet werden. Dies unabhängig davon, ob die Kosten für die Verwaltung des Hauses tatsächlich höher oder niedriger als dieser Pauschalbetrag sind und ob der Hauseigentümer die Verwaltung des Hauses selbst durchführt oder sie einer professionellen Hausverwaltung übergeben hat.
• Aufwendungen für die Hausbetreuung
• Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben: Zu den öffentlichen Abgaben gehört neben allfälligen Abgaben, die aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften überwälzt werden können, im wesentlichen nur die Grundsteuer.
• Und - falls vorhanden - folgende "Betriebskosten im weiteren Sinn": Die Kosten einer gemeinsamen Wärmeversorgung (Heizung und Warmwasser, allenfalls nach den Spezialregeln des Heizkostenabrechnungsgesetzes, sowie die Kosten sonstiger Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Gemeinschaftswaschküche, Personenaufzug, Grünanlagenbetreuung, sofern sie allen Mietern zur Verfügung stehen. Sind nicht alle Mieter zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Berechtigten aufzuteilen. Dies ist z.B. bei einem Lift der Fall, wenn ihn nur die Mieter der oberen Geschosse mit eigenen Schlüsseln benützen.

• Ausgaben für Reparatur- und Erhaltungsarbeiten
  
  
• Zusatzversicherungen wie z.B. Sturmschaden, Glasbruch oder Hagel, die ohne Zustimmung einer Mietermehrheit abgeschlossen wurden
  
  
• Portokosten oder Bankspesen
  
  
• Kosten für Kaminschleifen
  
  
• Schneeräumung als Extraposten zum Hausbesorgerentgelt Entrümpelungskosten für den Vermieter oder einzelnen Mietern zuordenbare Sachen.

• Nicht alles darf zu Lasten des Mieters gehen - Betriebskosten genau überprüfen.
  
  
• Die Einsichtnahme in die Belege muss ohne größeren Aufwand und über eine ausreichende Zeit möglich sein. Ort und Zeit der Einsichtnahme sind in der Abrechnung zu vermerken. Die Belegsammlung muss so übersichtlich geführt werden und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass sie in der Belegsammlung leicht aufzufinden sind.
  
  
• Sobald die Abrechnung gelegt wird, sollten die Belege rechtzeitig angefordert werden, denn nach neuerer Judikatur muss der Vermieter bzw. Hausverwalter nur noch sechs Monate nach Rechnungslegung (in der Regel der 30.6.) die Kopien ausfolgen.