Ein Mietvertrag liegt vor, wenn die Benützung einer Wohnung gegen Entgelt auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gestattet wird. Der Mietvertrag kommt mit der Einigung der Vertragsparteien über den Mietgegenstand und den Mietzins (es ist nicht notwendig, dass die Wohnung sofort übergeben wird) zustande. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter an den Vertrag gebunden sind und ein grundloser Rücktritt nicht mehr zulässig ist.

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Rücktritt durch den Mieter

Nur wenn der Mietvertrag (das Mietanbot) am selben Tag der erstmaligen Besichtigung unterschrieben wurde, ist ein Rücktritt durch den Mieter binnen einer Woche möglich.

Die Wochenfrist beginnt erst zu laufen, sobald Sie eine Zweitschrift Ihrer Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten haben. Erhalten Sie keine Zweitschrift bzw. keine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht, können Sie innerhalb eines Monats nach dem Tag der ersten Besichtigung vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

Mündliche Vereinbarungen

Oft findet sich in den Verträgen die Formulierung, dass allfällige vor Abschluss getroffene mündliche Vereinbarungen ihre Gültigkeit verlieren und eine Abänderung dieses Vertrages nur schriftlich erfolgen kann. Lassen Sie sich alle mündlichen Zusicherungen (z.B. Benützung von Parkplatz, Garage, Wasch- und Trockenraum, Hobbyraum, Gartenmitbenützung etc.) schriftlich bestätigen.

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Kosten für den Mietvertrag

Wer die Kosten übernimmt, kann im Mietvertrag vereinbart werden. Für den Abschluss des schriftlichen Mietvertrages ist grundsätzlich die Beiziehung eines Rechtsanwaltes oder Notars keine Voraussetzung. Es reicht jedes Blatt Papier, auf dem der Vermieter und der Mieter die wesentlichen Vertragsbestandteile festlegen und unterschreiben.

Dem Finanzamt müssen Mietverträge bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Vertragsunterfertigung gemeldet werden. Der Vermieter ist zur Berechnung der Gebühr verpflichtet; diese beträgt bei unbefristeten Verträgen 1 % der 3-fachen Jahresmiete; bei befristeten Verträgen ist 1 % der auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomiete zu entrichten. Länger als auf 3 Jahre befristete Verträge werden wie unbefristete Wohnungsmietverträge vergebührt.

Achtung:
Auch ein nicht vergebührter Mietvertrag ist rechtswirksam!

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Mieter

Jeder Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis nach einjähriger Mietdauer mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Monatsletzten schriftlich aufkündigen. Dies gilt nicht bei Wohnungen oder Geschäftsräumen in Ein- und Zweifamilienhäusern, die nach dem 31.12.2001 gemietet werden.

Tipp:
Bei Mietverträgen auf bestimmte Zeit empfiehlt sich in jedem Fall die Aufnahme einer sogenannten Ausstiegsklausel, etwa mit dem Wortlaut ... "der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist schriftlich aufzukündigen".

Erhaltungspflicht (Instandhaltungspflicht) einer Wohnung

Meist soll der Mieter bestätigen, das Mietobjekt in gutem und brauchbarem, ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben. Er verpflichtet sich, die Wohnung unter Ausschluss des § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) auf eigene Kosten in diesem Zustand zu erhalten und allfällige Beschädigungen unverzüglich zu beheben. Diese Klausel bedeutet, dass Sie auf die Durchführung von Arbeiten, die nach den Bestimmungen des ABGB der Vermieter vornehmen müsste verzichten und die Kosten dafür tragen. In der Praxis betrifft dies alle mitgemieteten Einrichtungsgegenstände (Elektrogeräte, Gasetagenheizung, Warmwasserboiler).

Vereinbaren Sie, dass Erhaltungsarbeiten vom Vermieter durchzuführen sind, bzw. dass im Fall der altersbedingten Unbrauchbarkeit einer Gasetagenheizung bzw. eines Warmwasserboilers der Vermieter die Kosten für den Austausch übernimmt.

Prüfen Sie die Wohnung genau, bevor Sie den Zustand bestätigen. Fertigen Sie eine Inventarliste an, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird. Auf dieser Liste, die der Vermieter unterschreiben soll, wird der Erhaltungszustand der Möbel festgehalten. Unterschreibt der Vermieter die Inventarliste nicht, dann ziehen Sie Zeugen bei. Fertigen Sie vom Inventar Fotos mit Datumsangabe an.

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Mietrechtsgesetz (MRG)

Nicht jeder Mieter genießt in der von ihm gemieteten Wohnung den gleichen rechtlichen Schutz. Das hängt vom konkreten Wohnungstyp ab. Die günstigsten Bestimmungen bestehen aufgrund der im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegten Säulen des Mieterschutzes: Kündigungsschutz und Preisschutz. Auf manche Mietverhältnisse ist aber keines der Elemente anwendbar, bei anderen gilt nur der Kündigungsschutz, und bei anderen wieder gelten beide. Deswegen ist es wichtig, den konkreten Wohnungstyp zu bestimmen. Folgende Typen sind zu unterscheiden:

Typ A (MRG gilt nicht in):

Die Unanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes bedeutet aber nicht, dass ein Vertrag, den Sie über eine solche Wohnung abgeschlossen haben, im rechtsfreien Raum schwebt. Es bedeutet nur, dass es vor allem darauf ankommt, was im Vertrag steht. Soweit nicht Sondergesetze (wie bspw. das Studentenheimgesetz, arbeitsrechtliche Bestimmungen etc.) zur Anwendung kommen, gelten primär die bestandsrechtlichen Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).

• Heimen (Studenten-, Lehrlings-, Altersheimen)
  
  
• Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen
  
  
• Ferienwohnungen
  
  
• Mietverträgen über Geschäftsräume oder Wohnungen der Kategorie A oder B, für die schriftlich vereinbart wurde, dass der Mieter sie vorübergehend als Zweitwohnung für einen durch seinen Beruf bedingten Ortswechsel benötigt und die für höchstens 6 Monate abgeschlossen sind.
  
  
• Mietgegenständen in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (Ein- und Zweifamilienhäuser), wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.
  
  
• Wohnungen oder Wohnräumen, die von einer karikativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden.

Typ B

Bei diesen Wohnungen sind nur wenige Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (im wesentlichen der Kündigungsschutz und Eintrittsrecht im Todesfall) anwendbar. Der Mietzins kann daher in solchen Mietobjekten nicht nach den Regeln des MRG überprüft werden. Auch bei diesen Objekten ist wesentlich, was im Vertrag steht. Weil eben nur teilweise Schutzbestimmungen anwendbar sind und in anderen rechtlich ebenso wichtigen Teilbereichen vertragliche Abänderungen rechtsgültig festgelegt werden können.

• Wohnungen, die sich in frei finanzierten Gebäuden (ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel errichtet) befinden, deren Baubewilligung erst nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde;
  
  
• Gemietete Eigentumswohnungen, die in Gebäuden liegen für die die Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde.
  
  
• Mietgegenstände, die durch den Ausbau des Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werde, dass darin - wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter - entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde.
  
  
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.

Typ C (WGG gilt):

• Genossenschaftswohnungen
  
  Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) im eigenen Namen errichtet (und nicht nur saniert!) worden sind. Bei diesen Wohnungen gelten die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), das aber einerseits auf Bestimmungen des MRG verweist und andererseits inhaltlich praktisch gleichlautende Regelungen enthält. Der Vorteil dieses Vertragstyps liegt darin, dass Genossenschaftswohnungen in der Regel unbefristet vermietet werden und der Mietzins geregelt und überprüfbar ist.

Typ D (MRG gilt voll):

• Bei allen Wohnungen, die in keine der vorerwähnten Vertragstypen (A-C) fallen, gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) uneingeschränkt. Sie befinden sich vor allem in Altbauten mit mehr als zwei Wohnungen. Mieter dieses Wohntyps genießen Kündigungs- und Preisschutz, der Betriebskostenumfang, die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters u.ä. sind klar geregelt. Außerdem sind die Bestimmungen des MRG zwingend und können nur zum Vorteil des Mieters abgeändert werden.

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Mietrecht ab 1. Jänner 2002

Die Mietrechtsnovelle 2001, die am 1. Jänner 2002 in Kraft getreten ist, bringt bei neuen Mietverträgen in einigen Bereichen Verschlechterungen für Mieter:

Aufhebung des Mieterschutzes in Ein- und Zweifamilienhäusern

Für ab dem 01.01.2002 abgeschlossene Mietverträge über Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten in Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt der
Kündigungsschutz.

Das hat zur Folge, dass

• unbefristete Mietverhältnisse seitens des Vermieters jederzeit ohne Angabe eines Kündigungsgrundes beliebig und formlos aufgekündigt werden können.
  
  
• befristete Mietverhältnisse über Wohnungen seitens des Mieters nicht mehr - entgegen der bisherigen Rechtslage - vorzeitig aufkündbar sind.

Beachten Sie, dass

• vor dem 01.01.2002 abgeschlossene Verträge unverändert aufrecht bleiben. Diese Verträge unterliegen weiterhin dem Kündigungsschutz.
  
  
• die vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietvertrages (in Ein- und Zweifamilienhäusern) durch den Mieter ohne Kündigungsvereinbarung nicht mehr möglich ist.

Vorsicht bei Neuabschluss

• Sichern Sie sich daher bei Abschluss des Mietvertrages ein schriftliches Kündigungsrecht!
  
  
• Da nunmehr bei unbefristeten Mietverträgen in Ein- und Zweifamilienhäusern die Gefahr besteht, jederzeit (bei 1-monatiger gesetzlicher Kündigungsfrist) formlos vom Vermieter gekündigt zu werden, empfehlen wir den Abschluss möglichst langjähriger Mietverhältnisse bzw. langer Kündigungsfristen für den Vermieter.